W Bostonie dom może być tam, gdzie są książki.
W trzech dzielnicach – West End, Uphams Corner i Chinatown – miasto realizuje plan budowy nowych bibliotek publicznych wyposażonych w niedrogie mieszkania. Pomysł wywodzi się z konieczności: rekordowo wysokie czynsze, ograniczona powierzchnia gruntów i starzejące się budynki użyteczności publicznej zmusiły Boston do ponownego przemyślenia, w jaki sposób aktywa publiczne mogą służyć więcej niż jednemu celowi jednocześnie.
„Biblioteki są często najcenniejszym dobrem okolicy” – mówi Joe Backer, starszy specjalista ds. rozwoju w Biurze ds. Mieszkalnictwa burmistrza. Jego zdaniem „w ostatnich latach nastąpił prawdziwy impuls, aby przemyśleć na nowo, w jaki sposób grunty i budynki będące własnością miasta mogą być narzędziami zaspokajającymi potrzeby mieszkaniowe”. Połączenie tych dwóch elementów, dodaje, „jest oczywiste. W ten sposób miasta zawsze się rozwijały”.
Dlaczego to napisaliśmy
Dla wielu osób brzmi to jak marzenie: mieszkanie nad biblioteką. Wiele dużych miast w USA eksperymentuje z budynkami o mieszanym przeznaczeniu, aby dodać niedrogie mieszkania i kultywować społeczność.
Filozofia odzwierciedla szersze odrodzenie budownictwa wielofunkcyjnego. Kiedyś powszechne, zanikło, gdy przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego podzieliły miasta na oddzielne strefy mieszkalne, handlowe i obywatelskie. Teraz, gdy zaczyna brakować ziemi, a społeczności domagają się dzielnic, po których można spacerować, miasta ponownie umieszczają budynki mieszkalne nad bibliotekami, skupiają środki transportu w pobliżu mieszkań, a nawet umieszczają domy nad urzędami pocztowymi.
Zwolennicy twierdzą, że korzyści wykraczają poza wydajność. Budynki o mieszanym przeznaczeniu mogą zwiększać gęstość zabudowy, wspierać cele zrównoważonego rozwoju i wzmacniać tożsamość sąsiedztwa. „Łączenie ośrodków mieszkaniowych i ośrodków obywatelskich, takich jak biblioteki, przynosi korzyści obu stronom i stanowi powrót do historycznego wzorca rozwoju” – mówi Katharine Burgess, wiceprezes Smart Growth America. Biblioteki – dodaje – „poprawiają poczucie dobrostanu, więzi i przynależności”.
Prezes Bostońskiej Biblioteki Publicznej David Leonard postrzega tę tendencję jako część szerszej zmiany w zawodzie. „W ciągu ostatnich 10 lat obserwujemy pojawienie się tendencji do większego doceniania roli naszych przestrzeni obywatelskich” – powiedział w Boston Public Radio w 2023 r. Biblioteki, jak zauważył, coraz częściej znajdują się „w sąsiedztwie różnych typów infrastruktury obywatelskiej, niezależnie od tego, czy jest to dom kultury, stacja radiowa, czy obecnie budynki mieszkalne”.
„Biblioteka staje się przedłużeniem domu”
W ciągu ostatnich 25 lat w Stanach Zjednoczonych wybudowano ponad 1800 mieszkań w budynkach łączących nowe mieszkania i nowe biblioteki, – twierdzi Urban Institute. Wiele z tych mieszkań było dostępnych.
Boston zaczął badać pomysł połączenia mieszkalnictwa i bibliotek w 2018 r. w ramach partnerstwa między miejskim Laboratorium Innowacji Mieszkaniowych a Bostońską Biblioteką Publiczną. W ramach inicjatywy zidentyfikowano działki będące własnością miasta, które mogłyby wspierać zarówno przestrzeń publiczną, jak i nowe domy.
Mniej więcej w tym samym czasie Chicago rozwijał się trzy placówki biblioteczne otwarte w 2019 r. Każda placówka łączy w sobie najnowocześniejsze obiekty biblioteczne z mieszanką niedrogich mieszkań.
„To było wspaniałe. Polegało to na umieszczeniu małej społeczności tam, gdzie znajduje się biblioteka, a umieszczenie jej w większej społeczności okazało się bardzo sukcesem” – powiedział dyrektor ds. rządowych i spraw publicznych Biblioteki Publicznej w Chicago, Patrick Molloy. Światło latarni CommonWealth. „Musisz tylko znaleźć najlepsze połączenia” – niezależnie od tego, czy chodzi o mieszkalnictwo, opiekę nad dziećmi, czy nawet handel detaliczny.
W Bostonie ostatecznie w drodze publicznego zapytania ofertowego wybrano trzy biblioteki.
„Zauważyliśmy, że w bezpośrednim sąsiedztwie oferowanych jest wiele nowych mieszkań na wynajem, ale możliwości ich zakupu jest bardzo niewiele” – mówi Taylor Bearden, partner w Civico Development, firmie prowadzącej przebudowę biblioteki Uphams Corner. „Ta nierównowaga naprawdę się wyróżniała”.
Plany zakładają wybudowanie 33 niedrogich mieszkań – zarówno na wynajem, jak i na własność – nad historyczną biblioteką z 1904 roku. Domy będą miały różne układy, w tym trzy sypialnie, dwie sypialnie i studia, dla gospodarstw domowych zarabiających od 80% do 100% średniego dochodu powierzchniowego.
Aby zachować możliwość spacerowania i charakter okolicy, nowe apartamenty zostaną wzniesione nad i za historyczną fasadą biblioteki. Celem, jak twierdzi Bearden, jest utrzymanie budynku jako charakterystycznego obiektu obywatelskiego, który pozostaje „kontekstowy i wierny charakterowi okolicy”.
Inwestycje o mieszanym przeznaczeniu – dodaje – dają rzadką możliwość stworzenia prawdziwej „trzeciej przestrzeni” – takiej, która nie wymaga transakcji ani płatnego członkostwa. „Biblioteka publiczna to jedno z niewielu naprawdę wolnych miejsc, jakie pozostały” – mówi. „Wyobraźcie sobie, jak dla mieszkańców biblioteka staje się przedłużeniem domu”.
Chinatown ma nową bibliotekę
Nigdzie ta zmiana nie jest tak głębsza jak w Chinatown, gdzie mieszkańcy czekali na stałą bibliotekę od prawie siedmiu dekad.
Dla mieszkańców takich jak Cynthia Yee, która dorastała na Hudson Street, gdzie będzie nowy oddział w Chinatown, minęło dużo czasu. Podczas wmurowania kamienia węgielnego tej jesieni pani Yee nazwała ten moment „krokiem w kierunku sprawiedliwości przestrzennej”.
Chinatown miało kiedyś bibliotekę na Tyler Street, który został zamknięty w 1956 r., podczas budowy autostrady, która przedarła się przez okolicę, niszcząc domy i obiekty użyteczności publicznej. Pani Yee pamięta, jak chodziła tam jako dziecko w latach pięćdziesiątych. „Wyposażenie placów zabaw było zniszczone, książki mocno zużyte, ale przestrzeń zawsze tętniła obecnością sąsiadów” – wspomina. Było „ciepło i przytulnie – jak w szkole”.
Po zamknięciu dzielnica korzystała z mobilnych klinik książki i tymczasowych bibliotek sklepowych.
Zmieniło się to w 2013 r. Około 1000 mieszkańców Chinatown rozpoczęło kampanię pisania listów, w których zwracał się do ówczesnego burmistrza Marty’ego Walsha, który obiecał przywrócić bibliotekę. Nowy oddział na Hudson Street, którego ukończenie zaplanowano na 2027 r., będzie obejmował 110 niedrogich mieszkań.
Czy urbanistyka wraca do korzeni?
W całym kraju miasta ponownie zastanawiają się nad przepisami ograniczającymi gęstość zaludnienia. Eksperci twierdzą, że rezerwowanie dużych połaci gruntów pod domy jednorodzinne nie ma już sensu. Teraz, gdy czynsze gwałtownie rosną i pogłębiają się niedobory w ostatnich latach, stany i gminy rozluźniają ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego i zezwalają na budowę większej liczby budynków wielorodzinnych.
Massachusetts i Kalifornia oferują zachęty do budowy w pobliżu środków transportu i obiektów użyteczności publicznej – w ramach „przemyślenia o aktywach publicznych jako platformach kapitału własnego” – mówi Solomon Greene, dyrektor wykonawczy ds. gruntów i społeczności w Lincoln Institute of Land Policy.
Wczesne testy Bostonu stały się w tym roku podstawą polityki. W październiku Rada Miasta jednomyślnie uchwalono zarządzenie wymagające, aby wolne budynki będące własnością miasta zostały poddane ocenie pod kątem niedrogich mieszkań przed przedstawieniem jakiejkolwiek innej propozycji ponownego wykorzystania – przedsięwzięcie to określają urzędnicy jako „wiodące z celem publicznym”.
Rozwój wielofunkcyjny jest pod wieloma względami powrotem do pierwotnego sposobu rozwoju miast.
„Problem polega na tym, że w wielu miejscach inwestycje o mieszanym przeznaczeniu są nadal nielegalne” – mówi Greene. Wczesne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego miały na celu ochronę mieszkańców przed zanieczyszczeniami przemysłowymi i hałasem, ale blokowały także innowacje łączące zastosowania obywatelskie i mieszkalne.
Przepisy te mogą w dalszym ciągu stwarzać przeszkody. W Bostonie wszystkie trzy projekty dotyczące lokali bibliotecznych wymagały specjalnych przepisów stanowych, pozwalających na ominięcie procedury przetargowej i nawiązanie bezpośredniej współpracy z organizacjami społecznymi.
Dla pani Yee, mieszkanki Chinatown, projekt ten stanowi wyraz dawno spóźnionego uznania, że równość zaczyna się od przestrzeni. Symbolika jest głęboka: mieszkania i książki, rodzina i nauka, a wszystko to ma ten sam ślad w dzielnicy zniszczonej niegdyś przez rewitalizację miast.
„Chodzi o coś więcej niż tylko wygodę” – mówi. „Chodzi o bycie widzianym”.
