Jora Gleason i jej mąż Zach Carman od miesięcy szukali domu w swoim rodzinnym mieście Spokane w stanie Waszyngton, jednak bez większych sukcesów.
Wszystko w ich przedziale cenowym „wymagało pewnych napraw”, powiedział Gleason. Nieruchomość, na którą złożyli ofertę, okazała się być w tak złym stanie, że inspektor potrzebował zaledwie 10 minut, aby powiedzieć im, żeby poszukali gdzie indziej.
Ale w lipcu para, oboje w wieku około 20 lat, oglądała dom w pobliżu dzielnicy Garland w mieście „i po prostu go uwielbiała”, powiedziała Gleason, pielęgniarka dyplomowana. Co jeszcze lepsze, ona i Carman, który pracuje dla miasta, współpracowali z pożyczkodawcą, który uważnie obserwował rynek kredytów hipotecznych.
„Ten rynek trochę się załamał więc stopy procentowe spadły, a nasz pożyczkodawca się odezwał i powiedział: „Hej, chłopaki, nie sądzę, żeby to miało być dużo niższe” — powiedział Gleason. Para była w stanie zabezpieczyć 5%, 30-letni kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w czasie, gdy stopy procentowe były co najmniej o cały punkt procentowy wyższe.
Na tak konkurencyjnym rynku, przy niewielkim wyborze dla domów dla osób rozpoczynających karierę w niższym przedziale cenowym (USUWAĆ i dla domów dla osób rozpoczynających karierę), złapanie przerwy w stawkach kredytów hipotecznych to wielka sprawa. Jak mówi Gleason, „jesteśmy bardzo szczęśliwi”.
Czy stopy procentowe kredytów hipotecznych będą nadal spadać?
Kiedy w środę spotka się Rezerwa Federalna, inwestorzy powszechnie spodziewają się obniżenia referencyjnej stopy procentowej 25 punktów bazowych, z możliwością obniżki o 50 punktów również na stole. Czy okaże się to korzystne dla innych potencjalnych nabywców domów, takich jak Gleason i Carman, to już inna historia.
Bank centralny nie kontroluje bezpośrednio stóp procentowych kredytów hipotecznych, chociaż rynek kredytów mieszkaniowych generalnie podąża trajektorią innych stóp na rynku finansowym. Co więcej, stopy stopniowo spadały przez ostatnie kilka miesięcy w oczekiwaniu na ruch Fed. 30-letnia stała stopa procentowa kredytów hipotecznych, która w ciągu roku wynosiła średnio 6,79%, spadła lub pozostała stabilna przez ostatnie siedem tygodni z rzędu, według danych Freddiego MacaWedług najnowszych danych wskaźnik ten był najniższy od 18 miesięcy.
Czytaj więcej:W jaki sposób Harris i Trump proponują uczynić mieszkania przystępnymi cenowo?
Selma Hepp, główna ekonomistka w CoreLogic, firmie zajmującej się danymi dotyczącymi nieruchomości, mówi, że spodziewa się dalszego stopniowego spadku stóp procentowych w ciągu 2024 r., co sprawia, że sezon wiosenny 2025 r. będzie silny – być może będzie to pierwszy „normalny” okres w branży mieszkaniowej od czasów sprzed pandemii COVID-19.
„Czuję, że na rynku nieruchomości panuje poczucie uzdrowienia” – powiedział Hepp. „Odblokowanie efektu zamknięcia, więcej zapasów, bardziej realistyczne oczekiwania”.
Efekt „lock-in” odnosi się do milionów właścicieli domów, którzy obecnie mają tak niskie oprocentowanie kredytu hipotecznego, że nie są w stanie – lub nie chcą – z niego zrezygnować, aby przeprowadzić się gdzie indziej. Pod koniec sierpnia raport z Redfinfirma maklerska, wykazała, że 86% Amerykanów posiadających kredyt hipoteczny ma stopę procentową poniżej 6%. Ponad połowa ma stopę poniżej 4%, co według wielu ekspertów może nie być ponownie możliwe w najbliższej przyszłości.
Hepp nie sądzi, że istnieje magiczny próg, przy którym właściciele domów zdecydują się na sprzedaż. „Skumulowany popyt (na nieruchomości) istnieje”, powiedziała, „ale im niższa stawka, tym lepiej”.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości?
Justin Gramm, założyciel Globella Buyers Realty w San Diego, powiedział, że więcej właścicieli wystawiających swoje domy na sprzedaż byłoby mile widziane. W jego okolicy domów jest tak mało, a ceny tak wysokie, że każda mała zmiana stawek znaczy wiele. „Niektórzy z moich nabywców musieli się wycofać” — powiedział Gramm. „Niektórzy ludzie dochodzą do punktu, w którym nie potrafią się ekscytować domem, na który ich stać”.
Obaj ekonomiści przestrzegają, że dalsza droga prawdopodobnie nie będzie gładka. Fed zwykle nie obniża stóp procentowych w tak zdrowej gospodarce jak ta, zauważył Blitz. „Zazwyczaj, gdy stopy procentowe spadają, jesteś w okresie spowolnienia, obawiasz się recesji lub obawiasz się utraty pracy. Nikt nie zobowiąże się do zakupu domu, mając taki brak pewności siebie”.
Niższe koszty pożyczek nie pomogą jednak tylko osobom poszukującym domów i właścicielom domów, którzy muszą dokonać zamiany w górę lub w dół. Steven Blitz, główny ekonomista USA w TS Lombard, globalnej firmie finansowej, również obserwuje, czy kredyty budowlane staną się bardziej przystępne cenowo dla budowniczych, co wygenerowałoby większą, bardzo potrzebną podaż na rynku.
Hepp uważa, że nadal istnieje pewne prawdopodobieństwo wystąpienia wahań wskaźników inflacji, które będą miały wpływ na wahania stóp procentowych.
Dane nadal potwierdzają, że Amerykanie są niezwykle wrażliwi na zmiany stóp procentowych: według danych z ostatnich trzech tygodni liczba wniosków o kredyt hipoteczny wzrosła dane ze Stowarzyszenia Bankierów Hipotecznych.
Ale profesjonaliści z branży nieruchomości, tacy jak Gramm, podchodzą do najnowszych wydarzeń na rynku nieruchomości z dystansem. „Nie sądzę, że powinieneś próbować wyczuć rynek”, powiedział. „Kupujesz, gdy jest dla ciebie odpowiedni czas”.
