Sogrodnie po wyborach jako burmistrz Atlanta W 2021 r. Andre Dickens zdał sobie sprawę, że jedna z jego głównych obietnic kampanii – stworzenie 20 000 nowych jednostek niedrogich mieszkań – może być trudne do zachowania. Szacunki jego personelu wykazały, że miasto spadnie o ponad 4000 sztuk.
Jego opcje wydawały się ograniczone. Ulga podatkowa na mieszkania o niskich dochodach wspiera budowanie lub przywrócenie dużo przystępnych cenowo mieszkań w Ameryce, ale federalna zachęta podatkowa jest ograniczana przez czapki wolumenu każdego roku, a wyborcy są często sceptycznie nastawieni do innych potencjalnych źródeł finansowania, takich jak obligacje.
Badając różne modele, Dickens i jego zespół zostały zainspirowane przez Kopenhagę. Cztery dekady temu urzędnicy w duńskim stolicy stworzyli publiczną, prywatną korporację w celu przebudowy gruntów publicznych i infrastruktury.
W Atlantawynaleźli całą ziemię publiczną. Miasta zazwyczaj posiadają duże ilości gruntów, ale dopóki ta grunt publiczny pozostaje wyciszony w różnych wydziałach – straży pożarnej tutaj, okręgu szkolnego lub organu tranzytowego – trudno zobaczyć, w jaki sposób wszystkie aktywa nieruchomości mogą przyczynić się do nadrzędnego celu, Jak budowanie bardziej przystępnych cenowo mieszkań. Stworzyli więc również siłę uderzeniową, aby rozbić silosy między departamentami, a następnie wprowadzili nową korporację non-profit, Atlanta Urban Development Corporation (AUD), aby przyciągnąć prywatne finansowanie i wiedzę specjalistyczną.
Rezultatem był wzrost rozwoju – trwa 40 publicznych projektów gruntów, z 10 000 nowych przystępnych cenowo mieszkań lub w budowie – co stanowi uderzający przykład, w jaki sposób miasta mogą stosować kreatywne strategie w celu rozszerzenia dostaw niedrogich mieszkań. Mówi się, że personel w dziesiątkach innych miast w całym kraju.
„Atlanta zdecydowanie złamała kod dotyczących aktywów publicznych”-powiedział Bruce Katz, współzałożyciel i dyrektor Nowak Metro Finance Lab na Uniwersytecie Drexel. „Myślę, że stanie się to nowy model, który powtarza się w całym kraju”.
W dzielnicy Thomasville Heights w Atlancie miasto posiadało około 100 akrów (40 hektarów) pustych gruntów rozłożonych na pięć różnych agencji. Po skonsolidowaniu własności w ramach nowego audytu, zmienili ziemię. Plan przebudowy obejmuje nowy sklep spożywczy, nowe centrum edukacji wczesnego dzieciństwa, szkołę podstawową i około 3000 sztuk nowych mieszkań, z czego około 30% będzie przystępnych cenowo, priorytetem rodzin, które zarabiają mniej niż 50% mediany.
„Mieliśmy dużo niewykorzystanej przestrzeni w mieście, niewykorzystana ziemia” – powiedział burmistrz Dickens. „Zaczęliśmy więc patrzeć na zasoby publiczne i niewykorzystane zasoby publiczne. Kiedy możesz zabrać ziemię publiczną, masz większą kontrolę. To może pozwolić na więcej jednostek przystępności cenowej lub głębiej przystępnej ceny. ”
W innej dzielnicy West Midtown obiekt należący do miasta na prawie 10 akrach lądu jest wykorzystywany do przechowywania nowych puszek do śmieci, zanim zostaną dostarczone mieszkańcom. „To nie jest najwyższe i najlepsze wykorzystanie ziemi, ale robiliśmy to od dziesięcioleci” – powiedział Josh Humphries, starszy doradca ds. Polityki burmistrza ds. Mieszkalnictwa. „Mamy wiele takich rzeczy, które mają sens dla mieszkań, sklepów spożywczych lub innych kluczowych udogodnień, których potrzebują mieszkańcy”.
Puszki na śmieci zostaną przeniesione do nowego obiektu, albo do istniejącego magazynu.
Model nie jest pozbawiony ryzyka. W jednej głośnej sprawie CIM, która inwestuje w nieruchomości komercyjne, otrzymane Około 2 miliardów dolarów ulg podatkowych i zachęt w ramach umowy na 2018 r. W celu przebudowy części centrum Atlanty znanej jako „Gulch”. W zamian deweloper zgodził się uczynić 20% swojej jednostki mieszkalnej w przystępnej cenie lub opłatę za miasto za każdą niedrogą jednostkę, którą odmówił utworzenia. Grupa nie tylko zdecydowała się na niedrogie jednostki, ale opłaty, które zapłacono miasto, były oparte na przestarzałych wartościach nieruchomości dla każdej jednostki, co sugeruje, że firma wzbogaciła się Przekształcanie City.
„Urzędnicy miejscy powinni przeprowadzić szeroko zakrojone badania nad prywatnymi instytucjami, z którymi planują współpracować”, powiedział K Agbebiyi, starszy koordynator kampanii mieszkaniowej w projekcie zainteresowanych stron Private Equity. „Umowy, które miasto ma z korporacjami, muszą utrzymywać mechanizmy egzekwowania, odzwierciedlające aktualne badania wartości mieszkaniowej”.
Po promocji biuletynu
Ale urzędnicy miasta wskazują na obiecujące projekty gdzie indziej. Na początku kadencji nowego burmistrza Humphries nazwał szefa straży pożarnej w tętniącej życiem dzielnicy miasta. Szef straży pożarnej chciał renowacji swojej stacji, a burmistrz chciał niedrogich mieszkań. Miejsce straży pożarnej było mniej niż akr, ale sama ziemia była warta prawie 20 milionów dolarów ze względu na jej doskonałą lokalizację.
„Zadzwoniłem do szefa straży pożarnej i pomyślałem:„ Myślę, że istnieje sposób, w jaki możemy zdobyć zupełnie nową straży pożarnej, o ile jesteś gotów umieścić nad sobą 30 opowieści o nowych sąsiadach ”. On mówi: „Dopóki dostanę nową straż pożarną, nie obchodzi mnie, co nade mną” – przypomniał sobie Humphries.
John Majors, dyrektor generalny AUD, oczekuje ostatecznego projektu wieży powyżej nowej straży pożarnej w 2025 r. W nowych wydarzeniach są przystępne, z 20% jednostek zarezerwowanych dla osób zarabiających mniej niż 50% mediany dochodu obszarowego, a kolejne 10% zarezerwowane dla osób zarabiających poniżej 80% mediany dochodu obszarowego.
Według szefa stacji, Rod Smith, obecny straży pożarnej w centrum miasta ma miejsce dla 10 do 12 strażaków i dwóch zatok na silniki. Po renowacji stacja będzie około dwa razy większa i będzie mogła pomieścić 15 do 18 strażaków. Smith dorastał w Atlancie, a przez całe życie obserwował eksplozję jego ludności, pozostawiając po sobie przeszłość jako „małe duże miasto”. Chociaż uważa, że wzrost jest ostatecznie dobry dla miasta, rosnący koszt mieszkań wywiera presję na wszystkich, w tym urzędników publicznych, takich jak strażacy.
Możliwe, że po zakończeniu nowej straży pożarnej i wieżowców mieszkalnych niektórzy strażacy mogliby nawet mieszkać w przystępnych cenach na górze. „To byłaby świetna dojazd” – powiedział Smith. „Nigdy nie powinni się spóźnić do pracy, prawda?”
