„TKryzys mieszkaniowy jest teraz równie wielkim zagrożeniem dla UE jak Rosja ”, niedawno Jaume Collboni, burmistrz Barcelony zdeklarowany. „Ryzykujemy, że klasa robocza i średnia stwierdziła, że ich demokracje nie są w stanie rozwiązać swojego największego problemu”.
Nietrudno zobaczyć, skąd pochodzi Collboni. Od Dublina po Mediolan mieszkańcy rutynowo znajdują połowę swoich dochodów, które zostały przełknięte przez czynsz, a własność domu jest dla większości nie do pomyślenia. Świadecją główne miasta Spiralne ceny domów a niektórzy mają oszałamiające podwyżek czynszu z roku na rok Ponad 10%. Ludzie są popychani do coraz bardziej niepewnych i niezrozumiały Warunki i bezdomność są szybko powstają.
Jak twierdzi Collboni, mieszkania leży w centrum rosnącego pozbawionego prawa w Europie kontynentalnej. Kryzys jest napędzanie skrajnej prawicy – Połączone na przykład z wsparciem dla alternatywnych Für Deutschland w Niemczech i niedawnym Zwycięstwo holenderskiej Partii Wolności antyislamskiej. Mieszkanie stały się podstawowym silnik nierównościwzmacniające podziały między aktywami i mają niecieki i nieproporcjonalnie wpływające na grupy mniejszościowe. Dalekie od oferowania bezpieczeństwa i bezpieczeństwa, dla wielu mieszkań w Europie jest obecnie główną przyczyną cierpienia i rozpaczy.
Ale nie wszyscy cierpią. Jednocześnie okrada normalnych ludzi w wygodnym i godnym życiu, kryzys mieszkaniowy wyznacza kieszenie niewielkiej liczby osób i instytucji. Przez Europa W ostatnich dziesięcioleciach pojawiła się ta sama historia, choć na bardzo różne sposoby: władza przeszła na osoby, które czerpią korzyści z mieszkalnictwa i z dala od tych, którzy w niej żyją.
Najbardziej uderzającą manifestacją tej zmiany jest własność na dużą skalę i kontrola domów przez instytucje finansowe, zwłaszcza od globalnego kryzysu finansowego w 2008 r. W 2023 r., 1,7 $ globalnych nieruchomości zarządzały inwestorzy instytucjonalni, takie jak firmy private equity, firmy ubezpieczeniowe, fundusze hedgingowe, banki i fundusze emerytalne, w porównaniu z 385 mld USD w 2008 r.. Prowadzeni przez luźną politykę pieniężną, aktorzy uznają mieszkanie w Europie szczególnie lukratywne i bezpieczne „klasę aktywów”. Zakupy nieruchomości mieszkalnej w strefie euro przez inwestorów instytucjonalnych potroili się w ciągu ostatniej dekady. Jako londyński menedżer aktywów Umieszcza to: „Inwestorzy nieruchomości z ekspozycją na europejskie zasoby mieszkalne to koty, które dostały krem”, a mieszkania generują „silniejsze zwroty skorygowane o ryzyko niż jakikolwiek inny sektor”.
Skala własności instytucjonalnej w niektórych miejscach jest oszałamiająca. W Irlandii prawie połowa ze wszystkich jednostek dostarczonych od tego czasu 2017 zostały zakupione przez fundusze inwestycyjne. W całej Szwecji udział prywatnych mieszkań wynajmu z inwestorami instytucjonalnymi, gdy wynajmował właściciele 24%. W Berlinie, 40 mld € aktywów mieszkaniowych są teraz w portfelach instytucjonalnych, 10% całkowitego zapasów mieszkaniowych. W czterech największych holenderskich miastach a kwartał domów na sprzedaż w ostatnich latach zostały zakupione przez inwestorów. Nawet w Wiedniu miasto powszechnie zwiastowane ze względu na swoje rozległe, subsydiowane zapasy mieszkaniowe, gracze instytucjonalni są teraz inwestowani co dziesiąta jednostka mieszkaniowa i 42% nowych prywatnych domów wynajmu.
Nie wszyscy inwestorzy są tacy sami. Ale kiedy celem jest zarabianie pieniędzy na mieszkaniu, może to oznaczać tylko jedno: ceny wzrosną. Jak zauważa Leilani Farha, były specjalny sprawozdawca ONZ, fundusze inwestycyjne mają „obowiązek powierniczy”, aby zmaksymalizować zwroty dla akcjonariuszy, które często obejmują fundusze emerytalne, na których polegają zwykli ludzie. Dlatego robią wszystko, co w ich mocy, aby zwiększyć ceny i zmniejszyć wydatki, w tym poprzez „remont” (wykorzystanie remontu jako pretekstu do podwyżki czynszów), niedostateczne zachowanie i wprowadzenie opłat karnych. Kiedy gigant private equity Blackstone nabył i odnowił domy w Sztokholmie, podniosło czynsze w niektórych domach nawet o 50%, geograf ekonomiczny Brett Christophers znaleziony. „Zielone” modernizacje w imię zrównoważonego rozwoju są również coraz bardziej powszechne taktyka.
Korporacyjne schwytanie naszych domów nie wyskoczyło z powietrza. Dziesięciolecia prywatyzacji rynku mieszkaniowego, liberalizacji i spekulacji umożliwiły sektorowi finansowe zaostrzenie uścisku w europejskich gospodarstwach domowych. Od lat 80. w miejscach takich jak Włochy, Szwecja i Niemcy apartamenty należące do rządu zostały masowo przeniesione na rynek prywatny. Na przykład w Berlinie rozległe wiązki mieszkań publicznych były sprzedawane z dnia na dzień dużych korporacji. W jednej jednej transakcji Deutsche Wohnen kupił 60 000 mieszkań od miasta w 2006 roku 450 mln €; zaledwie 7500 € na mieszkanie.
Z rolą państw opiekuńczych w rezerwacie mieszkaniowym rozebranych, wiele krajów dotarło do interwencji po stronie popytu, takich jak liberalizujący kredyt hipoteczny. Ta napędzana powszechne spekulacje, podniosła ceny domów i zachęcało do ekstremalnego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych. Powstały kryzys finansowy w 2008 r. Dostarczył inwestorom nowe możliwości. Kraje takie jak Hiszpania, Grecja, Portugalia i Irlandia stały się skarbnicą „zaniepokojonych” aktywów i długu kredytu hipotecznego, które można było zbierać po okazyjnych cenach. Pomimo powszechnej dewastacji spowodowanej kryzysem, zależność Europy od sektora finansowego w zakresie roztworów mieszkaniowych zintensyfikowała się tylko w następnych latach.
W miarę jak władza przeszła na inwestorów i spekulantów, a rządy stały się bardziej zależne od nich, więc zostały wycofane przez mieszkańców. Aby zachęcić do prywatnych inwestycji lub „odliczania ryzyka”, rządy w całej Europie osłabiły ochronę najemców, zmniejszyły przepisy dotyczące planowania i standardy budowlane oraz oferowały specjalne dotacje, dotacje i ulgi podatkowe dla podmiotów, takich jak fundusze inwestycyjne nieruchomości. W szczególności jedna grupa nosiła ciężar tego: najemcy. Najemcy widzieli, że ich czynsze gwałtownie wzrosły, warunki życia pogarszają się, a ich bezpieczeństwo podważono. W Europie niektóre fundusze inwestycyjne bezpośrednio napędzały wysiedlenie najemców o niższych dochodach i nadzorowały zakłócające eksmisje.
Potężni aktorzy finansowi wykonali świetną robotę w kształtowaniu się jako rozwiązanie, a nie przyczynę panującego kryzysu. Nieustannie popchnęli dominującą narrację, że więcej inwestycji w nieruchomości jest dobrą rzeczą, ponieważ zwiększy podaż bardzo potrzebnych domów. Na przykład Blackstone roszczenia Aby odgrywać „pozytywną rolę w rozwiązywaniu przewlekłego podofikowania mieszkań na całym kontynencie”. Ale Dowody sugerują że większe zaangażowanie rynków finansowych nie zwiększyło łącznej własności domu ani podaży mieszkaniowej, lecz zawyżone ceny domów i czynsze.
Chodzi o to, że inwestorzy instytucjonalni tak naprawdę nie mają produkcji mieszkań. Znaczne zwiększenie podaży jest bezpośrednio przeciwko ich interesom. Jako jeden menedżer aktywów przyznaje sięPodłoże mieszkań jest szkodliwe dla mieszkańców, ale „wspierają przepływy pieniężne”. Prezydent Blackstone słynie przyznał że „wielkie znaki ostrzegawcze w nieruchomości są kapitał i dźwigi”. Innymi słowy, potrzebują niedoborów, aby utrzymać wysokie ceny.
Tam, gdzie kapitał korporacyjny produkuje nowe domy, będą oczywiście maksymalnie opłacalne. Miasta takie jak Manchester, Bruksela i Warszawa doświadczyły proliferacji produktów mieszkaniowych o wysokiej marginesie, takich jak mikro-rozpoznawcze, kompilacja do czynszu i wspólne życie. Zaprojektowany z wyraźną intencją Optymalizacja przepływów pieniężnychsą one zarówno niedostępne, jak i nieodpowiednie dla większości gospodarstw domowych. Wspólne bogactwo, thinktank koncentrujący się na własności, znaleziony że wspierany przez private equity sektor kompilacji, który stanowi 30% nowych domów w Londynie, zaspokaja głównie samotne osoby. Rodziny reprezentują sprawiedliwe 5% najemców kompilacji do czynszu w porównaniu z jedną czwartą sektora prywatnego wynajmu szerzej. Te drogie przydatki korporacyjne są wyraźnym przypomnieniem niezdolności rynku do dostarczania domów, które pasują do potrzeb i dochodów większości ludzi.
Podczas gdy mieszkania leży dziś w sercu politycznego rozczarowania, z tego samego powodu staje się głównym wyzwalaczem mobilizacji w całej Europie. W październiku 2024 r. 150 000 protestujących maszerował ulicami Madrytu domagają się działania. Niektóre rządy, w tym Dania i Niderlandywprowadzają polityki w celu powstrzymania spekulantów. Ale kapitał nieruchomości nadal utrzymuje władzę, więc nadal się rozwija – w tym poprzez wykorzystanie lukii lobbowanie przeciwko politykom, które narażają zyski. W 2021 r. Berliniści głosowali za ekspropralnymi i kontaktowymi mieszkań należących do wynajmujących wynajmujących akcje. Ale pod presja ze strony lobby nieruchomościPolitycy utknęli w martwym punkcie. W tym samym roku Blackstone – największy właściciel Hiszpanii z 40 000 mieszkań – sprzeciwił się planom nałożenia 30% celów mieszkalnictwa socjalnego w portfelach instytucjonalnych. Walki z ogromną mocą strukturalną interesów nieruchomości będą trudne.
W ostatnich dziesięcioleciach przeżyliśmy ciągle intensywny eksperyment społeczny. Czy mieszkania, fundamentalna potrzeba wszystkich ludzi, można z powodzeniem dostarczyć w ramach machinacji kapitalizmu finansowego? Dowody wydają się teraz przytłaczające: nie.
Gdy inwestorzy zdominowali, siła mieszkańców została systematycznie podważana. Pozostaje nam kryzys o niepojętych proporcjach. Chociaż możemy i powinniśmy wskazać palcem na chciwość korporacyjną, musimy pamiętać, że jest to system działający dokładnie tak, jak jest ustawiony. Gdy zysk jest dominującą siłą, przepis mieszkaniowy niezmiennie nie dostosowuje się do potrzeb społecznych – w celu wygenerowania rodzajów domów w zakresie cen cen najbardziej wymaganych. W nadchodzących latach mieszkalnictwo zajmie centralny etap w polityce europejskiej. Teraz nadszedł czas na podstawowe zmiany strukturalne, które odzyskują domy ze szczęk finansów, przywracają mieszkańców i przywracają mieszkania jako podstawowy priorytet dla przepisów publicznych.
