Rosnąca populacja emigrantów w Dubaju wywiera presję na infrastrukturę wiadomości ze świata

Zbliży to populację Dubaju do populacji Singapuru i będzie oznaczać zmianę w porównaniu z latami pandemii. Od 2020 r. przybyło około 400 000 osób ze względu na niskie podatki, bezpieczeństwo i bliskość głównych rynków.

Wzrost ten pobudził gospodarkę i pomógł w umieszczeniu referencyjnego indeksu Dubaju w tym roku wśród najlepszych na świecie, na czele którego stoją wspierany przez państwo Emirates NBD Bank PJSC, operator poboru opłat Salik oraz Dubai Electricity and Water Authority.

Ale miało to swoją cenę.

Dominacja biznesmenów, prawników i bankierów chcących obniżyć ceny premium powoduje wzrost cen nieruchomości i czynszów, zaostrzając konkurencję o przyjęcia do szkół. Transport publiczny jest ograniczony, a drogi regularnie zakorkowane — choć Dubaj nadal radzi sobie lepiej niż Londyn, Nowy Jork i Riyad, według danych TomTom każdego roku w godzinach szczytu traci się czas.

Monica Malik, główna ekonomistka w Abu Dhabi Commercial Bank PJSC, widzi dalszą dynamikę wzrostu w tej dekadzie. „Styl życia, łatwość prowadzenia działalności gospodarczej i otoczenie związane z podatkiem dochodowym od osób fizycznych to czynniki wspierające tę ciągłą ekspansję” – powiedział. „Spodziewamy się znacznych inwestycji poprawiających komfort życia”.

Według rzecznika Dubai Media Office, Dubaj ma ambicje znaleźć się w pierwszej trójce miast na świecie pod względem jakości życia. Plan zagospodarowania przestrzennego miasta na rok 2040 ma na celu uczynienie miasta bardziej zrównoważonym, natomiast Agenda Społeczna 33, ogłoszona w tym roku, skupia się na poprawie edukacji, opieki zdrowotnej i usług społecznych. Projekty emiratu obejmują rozbudowę metra o wartości 5 miliardów dolarów i sieć odwadniającą o wartości 8,2 miliarda dolarów po kwietniowych kwietniowych ekstremalnych deszczach, które zalały autostrady, domy i firmy.

Centrum finansowe

Nigdzie boom nie jest tak widoczny jak w centrach finansowych. Według danych Free-Zone, w związku z pojawieniem się funduszy hedgingowych, w tym banków takich jak Millennium Management i State Street, liczba osób pracujących w Dubai International Financial Centre wzrosła o 70% w ciągu ostatnich pięciu lat.

DIFC spodziewa się w tym roku założyć rekordową liczbę firm i buduje trzy nowe wieżowce biurowe. W całym mieście średni wskaźnik obłożenia biur wzrósł w drugim kwartale powyżej 91%, co stanowi ostry kontrast w stosunku do załamania na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowanego w wielu światowych centrach finansowych.

Zmiana zaczęła się podczas pandemii, kiedy Dubaj – zachęcony wysokim wskaźnikiem szczepień – powitał gości, zanim większość krajów zniosła środki blokujące. To, w połączeniu z złagodzeniem przepisów wizowych, zachęciło do napływu kryptomilionerów, azjatyckich bankierów i cyfrowych nomadów. Inwazja Moskwy na Ukrainę w 2022 r. wywołała kolejną falę nowych, gdy zamożni Rosjanie zaczęli chronić swój majątek.

Według Scotta Livermore’a, głównego ekonomisty ds. Bliskiego Wschodu w Oxford Economics, konflikty na Bliskim Wschodzie i wojna Rosji z Ukrainą miały mniej szkodliwy wpływ na gospodarkę światową.

„Dotyczy to krajów Zatoki Perskiej i Dubaju, które w dalszym ciągu odnotowują silny wzrost” – stwierdził. „Powinniśmy się spodziewać, że tak się stanie, dopóki w wielu krajach nie nastąpi znacząca eskalacja konfliktu”.

Ceny mieszkań

Napływ ten pomógł branży nieruchomości w Dubaju wyrwać się z cyklu wzrostów i spadków. Według firmy doradczej JLL, wartość domów rośnie od 16 kwartałów z rzędu od początku pandemii, a czynsze za wille jednorodzinne wzrosły o 86%.

Według danych zebranych przez Bloomberg od początku 2019 roku ceny nieruchomości w Dubaju przewyższają ceny w Londynie i Singapurze. Deweloperzy reagują. Oczekuje się, że w ciągu najbliższych dwóch lat na rynek trafi około 90 000 nowych domów.

Niektórzy emigranci, ustalając własne ceny, chcą wynająć lub kupić w Sharjah – jednej z siedmiu kopuł szejka w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Shane Breen, szef biura Savills w Sharjah, powiedział, że exodus z Dubaju nie może być bardziej widoczny niż w nowym budynku, którym zarządza jego firma: ponad dwie trzecie najemców przeprowadziło się z Dubaju.

Minusem jest większy ruch na już zatłoczonych ulicach. Setki tysięcy pracowników dojeżdża do Dubaju z sąsiednich emiratów, w tym z Sharjah, a czas jazdy w godzinach szczytu może się ponad dwukrotnie zwiększyć.

Według Jamesa Mullena, współzałożyciela WhatSchoolAdvisor.com, konkurencja w szkołach również nasila się – w 2024 r. liczba zapisów do szkół wzrosła jak dotąd o 8% w porównaniu z rokiem poprzednim. Ekspatrianci, którzy stanowią około 90% populacji, są skutecznie wykluczani ze szkół publicznych, a rodzice wydają znaczną część swoich zarobków na czesne.

„Każda w miarę przyzwoita szkoła jest pełna kwiatów, a większość z nich ma długie listy oczekujących” – powiedział Mullen. Powiedział, że w ciągu najbliższych trzech lat ma zostać otwartych około 15 nowych szkół, oprócz 220 już działających, ponieważ agencje chcą wykorzystać napływ przyjeżdżających rodzin.

cel podróży

Kwitnie także turystyka, filar gospodarki Dubaju. Według danych Departamentu Turystyki miasta w tym roku do lipca Dubaj odwiedziło około 10,6 miliona osób, co oznacza wzrost o 8% w skali roku. U podstaw tego leży pozycja Dubaju jako węzła lotniczego. Miejskie lotnisko spodziewa się, że w tym roku przez jego terminale odprawi rekordowa liczba 91,8 miliona pasażerów.

Podczas gdy eksplozja demograficzna Dubaju – w 1960 r. zamieszkiwało go zaledwie 40 000 osób – może zwalniać, emirat chce przyciągnąć więcej inwestycji i przedsiębiorstw i planuje wielomiliardowe projekty, które zapewnią zakwaterowanie obywatelom, mieszkańcom i turystom.

Według Livermore’a z Oxford Economics Middle East „dynamika wzrostu prawdopodobnie ustabilizuje się w ciągu najbliższych kilku lat w miarę dojrzewania pandemii”. „Szybki rozwój z pewnością wywarł presję na część infrastruktury Dubaju, ale wydaje się, że władze mają plan poradzenia sobie z konsekwencjami”.

© 2024 Bloomberg LP