Sharjah pojawiła się jako alternatywa dla drapaczy chmur w sąsiednim Dubaju wiadomości ze świata

To najnowszy sygnał, że Dubaj stara się nadążać za rosnącym popytem na mieszkania po tym, jak bankierzy, prawnicy i inni pracownicy umysłowi zaczęli przybywać do emiratu w ostatnich latach, zwabieni niskimi podatkami i korzystną strefą czasową. Według firmy doradczej JLL, wartość domów w emiracie rośnie od 16 kwartałów z rzędu od początku pandemii, a czynsze za domy jednorodzinne – wille – wzrosły o 86%.

Sharjah od dawna oferuje mieszkania tańsze niż Dubaj, znany jako wspaniała metropolia pełna luksusowych hoteli i dziewiczych osiedli mieszkaniowych zbudowanych wokół zadbanych parków i basenów bez krawędzi. Jednak znaczna część oferty mieszkaniowej Sharjah to stare wieżowce z pewnymi udogodnieniami zwykle oferowanymi przez sąsiadów.

To zaczyna się zmieniać. Arada Developments, spółka należąca do syna księcia koronnego Arabii Saudyjskiej Alwaleeda bin Talala i członka rodziny rządzącej Szardżą, buduje projekt o wartości 9,5 miliarda dolarów. Inwestycja o nazwie Alzada docelowo obejmie 25 000 domów, restauracji i sklepów, a także teren rekreacyjny z obiektami sportowymi i jednym z największych skateparków w regionie.

Według dyrektora generalnego firmy Arada, Ahmeda Alkhoshaibiego, ukończono około jednej trzeciej budowy, a reszta powinna zostać ukończona do końca dekady. Deweloper rozpoczął rozmowy z urzędnikami Emiratów na temat umożliwienia firmom ubiegania się o licencje podobne do tych, jakie Dubaj udziela dla wolnych stref ekonomicznych, które oferują ulgi podatkowe i inne korzyści.

Szardża, zasiedlona po raz pierwszy ponad 7 000 lat temu, jest rządzona przez dynastię Al Qasimi od 1600 r., a obecny władca zasiada na tronie od ponad pół wieku. Historycznie rzecz biorąc, był to jeden z najbogatszych szejków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich ze względu na swój port i przemysł połowu pereł.

Miasto uderzyło w ropę w latach 70. XX wieku i skierowało się na rozwój. Popularne w tamtym czasie były wznoszące się brutalistyczne wieże. Obecnie lokalni przywódcy starają się zachować części emiratu w ramach projektu „Serce Sharjah”, który ma na celu przywrócenie wąskich uliczek w starym stylu, suków i innych historycznych budynków.

„Projekt Heart of Sharjah to obecnie jeden z najciekawszych projektów na świecie” – powiedziała Sarah Moser, profesor na Uniwersytecie McGill i dyrektor New Cities Lab. „To rodzaj próby odzyskania przeszłości, która została porzucona lub zaniedbana, gdy odkryto ropę naftową i rozpoczął się proces modernizacji”.

Rozwój gospodarki Szardży przez dziesięciolecia opierał się na handlu, naprawie pojazdów silnikowych, produkcji i budownictwie. Po tym jak rząd złagodził zasady, aby umożliwić obcokrajowcom łatwiejszy zakup nieruchomości, nabywcy zaczęli przybywać do miasta.

Według danych dostarczonych przez firmę, indyjscy nabywcy stanowią obecnie około 29% sprzedaży domów w inwestycji Arada w Sharjah, w porównaniu z 8,7% zaledwie kilka lat temu. Kupujący z Niemiec, Kanady i Wielkiej Brytanii stanowią obecnie 10% zakupów nieruchomości – narodowości te były ledwo rejestrowane w danych Arady przed przyjęciem ustawy z 2022 r.

Popyt pomaga rosnąć cenom. Kiedy Arada zaczęła sprzedawać pierwsze domy przed rozpoczęciem budowy w Alzadzie, zaledwie 20 minut od lotniska w Dubaju, ceny wynosiły około 650 dirhamów (177 dolarów) za metr kwadratowy. Od tego czasu ceny wzrosły do ​​1400 dirhamów za metr kwadratowy, chociaż Alkhosaibi twierdzi, że nadal są o około 40% niższe od porównywalnych powierzchni w Dubaju.

„Ceny w Szardży wzrosły częściowo w wyniku wyprowadzki mieszkańców z Dubaju” – powiedział Shane Breen, szef biura w Szardży w biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Savills. „Ale nawet przy tym Sharjah pozostaje bardziej przystępna cenowo, ponieważ różnica cen między obydwoma rynkami jest nadal ogromna”.

Na przykład, powiedział, apartament z jedną sypialnią, który wynajmuje się za 60 000 dirhamów rocznie, byłby uważany za najlepszy na rynku w Szardży, ale za tę kwotę w wielu częściach Dubaju nie można by zapłacić czynszu za kawalerkę.

Rząd Szardży próbował utrzymać przystępność cenową, nakładając zamrożenie czynszów na trzy lata dla nowych najemców. Następnie właściciele będą mogli podnosić czynsz raz na dwa lata.

Szansę widzą także inni deweloperzy. Firma Eagle Hills w Abu Zabi buduje luksusowy dom i ośrodek turystyczny o wartości 4,5 miliarda dolarów na wyspie Maryam w Szardży. Według założyciela firmy Farisa Saeeda, SEE Holding, deweloper infrastruktury zrównoważonej środowiskowo, buduje etapami ponad 1200 domów w Sharjah, a prywatna firma sprzedała w 2023 roku aktywa o wartości 1 miliarda dirhamów. Kolejnym deweloperem działającym w mieście jest Alef Group z Sharjah.

Muhammad Qasim, menadżer oddziału pośrednika w obrocie nieruchomościami Betterhomes w Sharjah, powiedział, że jego firma odnotowała duży popyt ze strony kupujących, którzy narzekali, że ich ceny są poza Dubajem. Broker, który otworzył swoje biuro w Sharjah zaledwie dwa lata temu, odnotował w tym roku wzrost sprzedaży o 60% w porównaniu z tym samym okresem w 2023 roku, powiedział.

„Aby sprostać zapotrzebowaniu, musimy podwoić nasz zespół” – powiedział Qasim. „Wielu kupujących i najemców pochodzi z Dubaju”.

Innym projektem Arada w Szardży jest Masar – inwestycja o wartości 2,5 miliarda dolarów, która po ukończeniu w 2026 r. obejmie około 3000 domów. Firma planuje posadzić 50 000 drzew, a w ramach projektu powstanie 13-kilometrowa ścieżka do jazdy na rowerze i joggingu, co jest rzadkością. Jak na miasto powszechnie uważane za nieprzyjazne pieszym.

„Istnieje popyt na luksus i jakość” – powiedział Alkhoshaibi. „Jesteśmy świadkami masowej migracji ze starego Sharjah”.

Opcje przyjazne rodzinie

Zielone ulice wystarczyły, aby przynajmniej jeden długoletni mieszkaniec Dubaju zastanowił się nad Sharjah. Tanya Patel, pochodząca z Portugalii i matka jednego dziecka, przeglądała Instagram, kiedy natknęła się na dom z czterema sypialniami na sprzedaż za około 2,7 miliona funtów. To około połowa kwoty, jakiej można by się spodziewać po nieruchomości podobnej wielkości w Dubaju.

40-letni dyrektor ds. obsługi klienta przeprowadził się w maju. Jego dojazd do pracy w Dubaju przy dużym natężeniu ruchu zajmuje obecnie około 50 minut, ale twierdzi, że warto, aby cieszyć się niedrogim stylem życia w Sharjah.

„Koszty prawie wszystkiego są o około 30% niższe niż w Dubaju” – mówi Patel. „Jest to również bardzo przyjazne rodzinie”.

Nadal jednak istnieją przeszkody dla inwestorów. Transport publiczny pozostaje ograniczony, co oznacza, że ​​Szardża nie może zaoferować alternatywnych środków transportu, aby zmniejszyć zatory na zatłoczonych drogach w godzinach szczytu. Również proces zakupu nieruchomości nie przebiega tak sprawnie jak w Dubaju, choć deweloperzy twierdzą, że ulega poprawie.

Sharjah, zamieszkiwana przez prawie 2 miliony ludzi, jest bardziej konserwatywna niż jej sąsiedzi w całej federacji, co w przeszłości zapewniło jej popularność zarówno wśród Emiratczyków, jak i arabskich emigrantów ze względu na jej skupienie się na zachowaniu lokalnej kultury. Na przykład emirat w dalszym ciągu zakazuje sprzedaży alkoholu i salonów z fajkami wodnymi, które są popularne wśród mieszkańców Dubaju i turystów.

„Sharjah jest społecznie bardziej konserwatywna, ale nie ekstremalna” – powiedział Patel. „Jeśli lubisz Bliski Wschód, jest to łatwe miejsce do życia”.

© 2024 Bloomberg LP