Na rynku nieruchomości jest teraz ciężko. Ceny są wysokie, a stopy procentowe kredytów hipotecznych nie są niskie; nikt nie chce sprzedawać, a wiele osób zrezygnowało z prób kupna. W niedawnym badaniu nastrojów przeprowadzonym przez Fannie Mae, tylko 17% respondentów stwierdziło, że teraz jest dobry moment na dokonanie zakupu.
Rozpaczliwe czasy wymagają, cóż, różny środki. Mając to na uwadze, oto cztery sugestie dla każdego, kto nadal jest zainteresowany osiągnięciem własności domu, ale ma już dość obecnego stanu tradycyjnego rynku nieruchomości.
Domy prefabrykowane
Jeśli widziałeś jeden park przyczep, widziałeś wszystkie domy prefabrykowane, prawda? Błąd.
„Jestem w Marines, podróżowałem po całym świecie i mieszkałem w wielu domach. To zdecydowanie najlepszy dom, w jakim kiedykolwiek mieszkałem” — powiedział Hector Cardenas, który w 2023 r. kupił jeden z pierwszych domów dostępnych w nowym osiedlu domów modułowych w pobliżu Richmond w stanie Wirginia.
Dowiedz się więcej: Najlepsze pożyczki osobiste
Dom ma cztery sypialnie, dwie łazienki i duże podwórka zarówno z przodu, jak i z tyłu. Kosztował Cardenasa 240 000 dolarów. Szacuje, że porównywalny dom „budowany na miejscu” (domy prefabrykowane są również znane jako „budowane fabrycznie”) kosztowałby go 125 000 dolarów więcej.
Cardenas jest jednym z beneficjentów szeroko zakrojonych działań branżowych, które rozpoczęły się około dekady temu i mają na celu przekształcenie domów prefabrykowanych w takie, które wyglądają i funkcjonują bardziej jak te budowane na miejscu, powiedział Chad Reed, dyrektor ds. programów i rozwoju w Ivory Innovations z siedzibą w Bostonie, organizacji non-profit zajmującej się budownictwem mieszkaniowym.
Manufactured Housing Institute, grupa branżowa, opracowała nowy standard zwany „CrossMod” – skrót od „crossover” homes. CrossMod i inne nowsze domy prefabrykowane są „projektowane tak, aby konkurować” z tradycyjnymi domami jednorodzinnymi budowanymi na miejscu: wyglądają podobnie, mają porównywalną efektywność energetyczną i odporność na warunki atmosferyczne oraz są trwale przymocowane do fundamentu.
Każdy, kto kupuje dom prefabrykowany, prawdopodobnie będzie musiał wykupić ubezpieczenie domu za pośrednictwem wyspecjalizowanego dostawcy, powiedział Reed, ale jedna większa przeszkoda, która kiedyś nękała ten proces, została w dużej mierze złagodzona. Hipoteki, które traktują domy prefabrykowane jako nieruchomość, a nie własność osobistą, są teraz znacznie łatwiej dostępne dzięki CrossMod.
Kilka duzi budowniczowie opracowują domy CrossModa Clayton Homes jest największym. Domy prefabrykowane mają tendencję do grupowania się w stosunkowo nowych osiedlach, powiedział Reed – ale poszukiwacze domów mogą wkrótce napotkać więcej z nich na istniejących działkach.
Domy prefabrykowane nie są „seksowne” – powiedział Reed, ale „kiedy mówimy o zwiększaniu przystępności cenowej, trudno znaleźć coś lepszego niż domy prefabrykowane”.
Banki Ziemi
Czym jest „bank ziemi”? Nie bankiem i nie ziemią – ale mniej znanym repozytorium nieruchomości dostępnych do kupienia i doskonałą opcją dla osób, które chcą zapuścić korzenie w wyjątkowej społeczności.
„Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości wiążą się z pewnymi wyzwaniami, ale wiele, wiele z nich to niesamowite okazje dla osób, które po raz pierwszy chcą kupić dom” – powiedział Brian Larkin, dyrektor National Land Bank Network w Center for Community Progress
Jest ponad 300 banków ziemi w całym krajugłównie – ale nie tylko – na wschód od Missisipi. Banki ziemskie powstały z ruin kryzysu subprime, kiedy wiele społeczności zmagało się z większą liczbą pustych i zaniedbanych nieruchomości, niż były w stanie ogarnąć.
Banki ziemskie nie są jedynymi agencjami publicznymi, które przejmują, a następnie próbują sprzedać puste nieruchomości, ale różnią się od innych w jeden kluczowy sposób. Zazwyczaj mają misję sprzedaży lub w inny sposób „pozbywania się” nieruchomości zgodnie z najlepszym interesem lokalnej społeczności, podczas gdy agencje rządowe, takie jak miasta lub hrabstwa, mogą być zobowiązane przez prawo do sprzedaży nieruchomości temu, kto zaoferuje najwyższą cenę.
Larkin przestrzega, że kupujący muszą wziąć pod uwagę kilka kwestii. Jedną z nich jest to, że banki ziemskie zazwyczaj obsługują obszary o dużej koncentracji pustych nieruchomości – co często oznacza, że w danym obszarze doszło do wyludnienia. Jeśli przeprowadzasz się z innej społeczności, pamiętaj, że lokalna gospodarka i usługi mogą różnić się od tych, do których jesteś przyzwyczajony.
Ponadto, ponieważ banki ziemskie istnieją po to, by opiekować się opuszczonymi nieruchomościami, domy te zazwyczaj wymagają remontu – czasami w dużym stopniu. (W niektórych przypadkach, jeśli dom zostanie uznany za zbyt zniszczony, by go odrestaurować, bank ziemski może podjąć decyzję o jego zburzeniu i po prostu odsprzedaniu pustego terenu.)
Katelyn Wright, dyrektor wykonawczy Greater Syracuse Land Bank w północnej części stanu Nowy Jork, ostrzega, że ilość prac, jakie trzeba wykonać, aby kupić większość nieruchomości banku ziemi, może sprawić, że nie będą one akceptowalne dla wielu nabywców.
Pewien rodowity mieszkaniec Syracuse, NaDonte Jones, kupił dom do remontu z banku ziemskiego i pomimo pracy zawodowej w branży budowlanej – ma własną firmę hydrauliczną – Jones twierdzi, że ostatecznie przekroczył swój początkowy budżet. Mimo to, jak powiedział, jest „bardzo zadowolony z rezultatu” i uważa, że istnieje ogromny potencjał wzrostu wartości nieruchomości w Syracuse.
Mniej intuicyjne może być to, że tańsze nieruchomości nie zawsze oznaczają, że łatwo jest uzyskać kredyt hipoteczny. W rzeczywistości, banki często niechętnie udzielają pożyczek „na małą kwotę” – często definiowane jako kwota poniżej 100 000 USD – ponieważ ich koszty są stałe, a wynikające z nich miesięczne płatności są zbyt małe, aby było to dla nich opłacalne. Dodajmy do tego poważne potrzeby budowlane, a finansowanie staje się jeszcze trudniejsze.
Jednak wiele banków ziemskich, w tym Greater Syracuse, współpracuje z instytucjami finansowymi ds. rozwoju społeczności (Community Development Financial Institutions), które są lokalnymi lub regionalnymi pożyczkodawcami nastawionymi na realizację konkretnych misji i mogą pomóc w finansowaniu dostosowanym do potrzeb nabywcy nieruchomości banku ziemskiego.
Rada Larkina dla każdego łowcy domów zainteresowanego zbadaniem własności za pośrednictwem banku ziemi: zadzwoń bezpośrednio do podmiotu i zadaj tyle pytań, ile możesz. Dowiedz się o stanie dostępnych domów i zapytaj, czy są jakieś specjalne opcje finansowania. Jedno ostatnie zastrzeżenie: jeśli kupisz dom wymagający naprawy, prawie zawsze będziesz musiał podpisać umowę przy zamknięciu, że wszystkie remonty zostaną ukończone w określonym czasie.
ADU, a Ty?
Ashley Wong i jej mąż Eric spędzili ostatnie kilka miesięcy na poszukiwaniu idealnego domu. Mieszkając w okolicach Seattle, Wongowie chcieli mieć więcej przestrzeni dla siebie, duży ogród dla swoich psów i rezydencję dla starzejących się rodziców Erica, kiedyś w przyszłości.
„Teraz radzą sobie świetnie” – powiedziała Ashley – „ale chcemy przygotować się na zmianę. Chcieliśmy przestrzeni, w której mogliby czuć się komfortowo, a my nie bylibyśmy na nich”.
Znaleziony przez nich dom „jednorożca” ma piwnicę z wyjściem na zewnątrz, własną łazienkę i kuchnię, a także dostęp do tego samego podwórka, co główna część domu, jednak nie można do niego wejść od środka.
Tego rodzaju dobudówka jest często nazywana jednostką mieszkalną akcesoryjną, lub ADU. można również nazwać „granny flats”, „in-team suites”, „sidekicks” lub jedna z wielu innych nazw. Mogą być wolnostojące lub dobudowane do istniejącej konstrukcji na posesji poprzez garaż, piwnicę, strych lub inną przestrzeń.
Według Davida Morleya, kierownika programu badawczego w American Planning Association, dodatkowe budynki mieszkalne mogą nie być najlepszym i szybkim rozwiązaniem kryzysu dostępności mieszkań, jednak są wyjątkowo przydatne w rozwiązywaniu wielu problemów.
Niezależnie od tego, czy właściciel domu buduje nową konstrukcję na swoim podwórku, czy też przekształca część swojego domu w apartament dla teściów, który Wongowie mieli szczęście znaleźć już w nienaruszonym stanie, często wiąże się to ze znacznymi kosztami budowy, zauważył Morley. ADU mogą nie być tak drogie jak dom jednorodzinny, ale to głównie dlatego, że są mniejsze.
Mogą jednak pozwolić na wspólne życie wielu pokoleń – powiedzmy ze starszymi rodzicami, jak oczekują Wongowie, lub z dziećmi w wieku studenckim, których nie stać na własne mieszkanie, ale chcą mieć trochę prywatności. Alternatywnie mogą zapewnić źródło dochodu z krótkoterminowego lub długoterminowego wynajmu.
„Myślę, że coraz więcej osób jest naprawdę zainteresowanych ideą posiadania przestrzeni, z której można elastycznie korzystać na różne sposoby w różnych momentach pobytu w domu” – powiedział Morley.
Dla kogoś, kto szuka domu, poszukiwanie ADU nie jest natychmiastowym rozwiązaniem problemu niemożności znalezienia czegoś w przystępnej cenie. Jednak rozszerzenie poszukiwań na nieruchomości, które mogłyby pomieścić ADU dla innych członków dalszej rodziny, może być rozwiązaniem ostatecznego problemu mieszkaniowego.
Kupujący powinni również rozważyć, wspólnie ze swoim pożyczkodawcą, czy pewnego rodzaju „house hacking” – zakup domu z powierzchnią nadającą się do wynajęcia w celu wykorzystania tego strumienia dochodów – ma większy sens niż zakup miejsca do samodzielnego zamieszkania.
Społeczne fundusze powiernicze
Community land trusts (CLT) to organizacje non-profit, które są właścicielami działek i sprzedają domy na tym terenie osobom fizycznym i rodzinom. Kupujący otrzymują pełne prawo własności do swojej nieruchomości, ale zgadzają się zaakceptować limit kwoty wartości odsprzedaży, jaką mogą uzyskać, sprzedając swój dom. Ten model nie tylko sprawia, że posiadanie domu jest przystępne cenowo, ale także utrzymuje je w tym stanie.
„Chodzi o to, aby dać ci możliwość zbudowania pewnej ilości bogactwa, ale jest ona ograniczona, aby uczynić ją dostępną dla następnego nabywcy domu” — powiedział Brian Stromberg, krajowy dyrektor ds. polityki w Grounded Solutions Network, który opracowuje najlepsze praktyki dla CLT. „Chodzi o to, aby uczynić ją dostępną dla pokolenia po pokoleniu”.
Stawki kredytów hipotecznych:Jakie są trendy na rok 2024?
CLT zazwyczaj mają jakąś strukturę zarządzania, która obejmuje wkład członków samej społeczności. „Kontrola nad ziemią daje ci możliwość kierowania tym, co się na niej dzieje, w większym stopniu, niż byłbyś w stanie zrobić w inny sposób” — powiedział Stromberg.
Denver-based Elevation Community Land Trust istnieje zaledwie od około siedmiu lat, ale już widział jedną osobę, która kupiła dom, a następnie go sprzedała i poszła dalej. ECLT ma 25% limit wzrostu wartości: właściciel domu, który kupi dom za powiedzmy 150 000 $ i sprzeda za 200 000 $, zarobi 12 500 $ zamiast 50 000 $, jak na wolnym rynku.
„To droga do posiadania domu i droga do stabilizacji” – powiedziała Stefka Fanchi, CEO grupy. Fanchi uważa model własności CLT za „trampolinę do rynku”, która jest lepsza od wynajmu.
Elevation CLT działa w całym stanie, co czyni go niezwykłym wśród wspólnotowych fundacji gruntowych, z których większość, jak wskazuje Fanchi, jest „hiperlokalna”, zajmując jedno małe osiedle lub część miasta. Mimo to, gdziekolwiek mieszkańcy spotykają się, aby żyć zgodnie ze swoimi wartościami, utrzymuje to społeczność, powiedziała.
„To wzmacnia przeciwko przesiedleniom, prawda?” powiedziała. „Utrzymuje ludzi na miejscu, ale także tworzy dodatkową społeczność poprzez to, że ludzie wspólnie posiadają ziemię i kontrolują ją w czasie”.
W ostatnich latach nastąpił wzrost zainteresowania CLT, ponieważ mieszkania stały się coraz mniej dostępne cenowo, powiedział Stromberg, ale mogą być czymś więcej niż źródłem własności domu. Pierwszy CLT został opracowany przez weteranów ruchu na rzecz praw obywatelskich w celu zabezpieczenia grunty rolne będące własnością społeczności czarnoskórych mieszkańcówNowoczesne wersje mogą zawierać tereny zielone, zabudowę o mieszanym przeznaczeniu i inne, a budynki CLT mogą być zlokalizowane w miastach, na przedmieściach lub na obszarach wiejskich.
