Wstępne zajęcia z ekonomii często uczą, że kontrola czynszów jest złą polityką. Argumentuje się, że sztuczne ograniczanie cen zniechęca do produkcji – w tym przypadku do tworzenia i utrzymywania mieszkań. Prowadzi to do niedoborów mieszkań i wyższych czynszów na całym rynku.
Jednak pomysł ten nadal zyskuje na popularności i przyciąga uwagę w całych Stanach Zjednoczonych.
Zohran Mamdani, który objął urząd burmistrza Nowego Jorku 1 stycznia, nalega na zamrożenie czynszów dla około 2 milionów nowojorczyków. Pierwszego dnia urzędowania pan Mamdani podpisał także trzy rozporządzenia wykonawcze dotyczące mieszkalnictwa: jedno podwyższające Biuro Burmistrza w sprawie ochrony lokatorów i jeszcze dwa powołanie zespołów zadaniowych przyspieszyć budownictwo mieszkaniowe.
Dlaczego to napisaliśmy
W całych Stanach Zjednoczonych władze dążą do wprowadzenia przepisów dotyczących czynszów, ponieważ koszty mieszkań stale rosną. Jednak znalezienie długoterminowych rozwiązań – obejmujących budowę kolejnych milionów domów – nie będzie łatwe.
Władze w całym kraju dążą do wprowadzenia przepisów dotyczących czynszów, ponieważ koszty mieszkań stale rosną, szczególnie w dużych miastach. Na przykład radni miasta Los Angeles głosowali w listopadzie za obniżeniem rocznego limitu podwyżek czynszów za większość mieszkań w mieście z 8% do 4%. Stan Waszyngton ograniczył roczne podwyżki czynszów do 10% zeszłej wiosny. Waszyngton, DC, który już ogranicza podwyżki czynszów, rozważa inicjatywę w sprawie głosowania zamarzłoby wynajmuje w całości przez dwa lata. Jeszcze w tym roku mieszkańcy Massachusetts prawdopodobnie będą głosować za przyjęciem tej propozycji to pytanie do głosowania ograniczyłoby podwyżki czynszów do stopy inflacji maksymalnie do 5%.
Wiele miast od dziesięcioleci reguluje czynsze. Jednak niedawny wzrost liczby nowych inicjatyw ponownie rozpalił debatę na temat roli rządu na wolnym rynku. Zwolennicy uważają regulację czynszów za niezbędny środek zaradczy kryzysowi przystępności cenowej. Wielu ekonomistów pozostaje sceptycznych, twierdząc, że taka taktyka w dłuższej perspektywie podnosi koszty, pogłębia niedobory i obniża jakość mieszkań.
Manuel Pastor, ekonomista i profesor socjologii na Uniwersytecie Południowej Kalifornii, wśród niektórych ekspertów w dziedzinie polityki mieszkaniowej reprezentuje inny, bardziej pośredni punkt widzenia.
„To jedna z tych debat, w których żar ideologiczny nie idzie w parze z ogniem empirycznym” – mówi. „Stabilizacja czynszów to jedno z narzędzi… Dlaczego miałbyś odłożyć to narzędzie?”
Dlaczego zwolennicy nalegają teraz na kontrolę czynszów?
Zwolennicy kontroli czynszów argumentują, że koszty mieszkaniowe rodzin pracujących osiągnęły poziom, przy którym rząd musi interweniować, aby je zmniejszyć.
„Coś musi ustąpić” – mówi Tara Raghuveer, która stoi na czele Federacji Związków Najemców, krajowej organizacji wspierającej federalną kontrolę czynszów. „Jedynym pilnym rozwiązaniem, które ma sens na dużą skalę, jest kontrola czynszów”.
W 2023 r. połowa najemców w Stanach Zjednoczonych kwalifikowali się jako „obciążeni kosztami” – co oznacza, że na mieszkanie wydali ponad 30% swoich dochodów. (Około 27% wydało połowę swoich dochodów na mieszkanie). Większość „obciążonych” najemców mieszkała w jednym z 50 największych miast w kraju.
Regulacja czynszów jest również popularna wśród wyborców, co może stać się motorem działań politycznych. W ankiecie Redfin z 2024 r. 82% respondentów wspierane limity podwyżek czynszów.
Naukowcy twierdzą, że takie regulacje historycznie pojawiały się pod presją rynku mieszkaniowego – począwszy od I wojny światowej, kiedy materiały budowlane były odprowadzane na potrzeby wojny, a budownictwo mieszkaniowe podupadało. Kongres zamroził także czynsze na 80% narodu zasoby dzierżawne w czasie II wojny światowej.
W połowie lat 70. tak rygorystyczne zamrożenia i pułapy ustąpiły miejsca polityce „stabilizacyjnej”, która pozwala na zmianę czynszów, ale z pewnymi ograniczeniami. Miasta ze stabilnymi czynszami to Waszyngton, Los Angeles i San Francisco, a także Nowy Jork, gdzie około 1 miliona mieszkań ma stabilizację czynszów, oraz 69% mieszkańców wynajmuje swoje domy.
Kto sprzeciwia się kontroli czynszów i dlaczego?
Przeciwnicy twierdzą, że kontrola czynszów nie jest realnym rozwiązaniem długoterminowym, pogłębia niedobory i zwiększa koszty mieszkań. Twierdzą, że to nie przypadek, że miasta z kontrolą czynszów zajmują wysokie miejsca na listach miejsc, w których występują duże niedobory mieszkań.
„To tylko pogłębia kryzys mieszkaniowy” – mówi Tamara Small, dyrektor generalna oddziału Stowarzyszenia na rzecz Rozwoju Nieruchomości Komercyjnych w Massachusetts. „Zmniejsza całkowitą liczbę jednostek i obniża jakość tych jednostek.”
Ekonomiści od dawna argumentowali to samo.
W ankiecie ekonomistów przeprowadzonej w 2012 roku przez Uniwersytet w Chicago ponad 80% sprzeciwiło się kontroli czynszów. Poparło go jedynie 2%. Według danych firmy, w 2024 r., po wdrożeniu programu stabilizacji czynszów w hrabstwie Montgomery w stanie Maryland, inwestycje w wielorodzinne domy na wynajem spadły o 13%. Dziennik Wall Street.
Część sprzeciwu dotyczy jakości mieszkań: przy niższych czynszach właściciele mają mniejsze przychody, które mogą przeznaczyć na naprawy, co może zwiększyć niepożądane zasoby mieszkaniowe w Nowym Jorku i gdzie indziej. Lokale, aby ponownie wystawić je na rynek, mogą wymagać napraw wartych setki tysięcy dolarów – napraw, których właściciele nie chcą dokonywać, ponieważ obawiają się, że przychody z czynszów nie pokryją kosztów.
Co mówią badania?
Badacze generalnie zgadzają się, że regulacje skutecznie obniżają czynsze dla najemców w dotkniętych lokalach. W badaniu z 2014 r. oszacowano, że czynsze w Cambridge w stanie Massachusetts, gdzie kontrola czynszów obowiązywała w latach 1970–1994, były 44% niższe w przypadku regulacji jednostek niż w jednostkach nieregulowanych. W 2022 r. przegląd 31 badań dotyczących kontroli czynszów wykazał, że 25 udokumentowało niższe czynsze w lokalach z kontrolowanym czynszem.
Oszczędności te zwykle prowadzą również do dłuższych pobytów w ośrodku, a stabilność może przynieść korzyści społeczne rodzinom. Niektórzy ekonomiści twierdzą jednak, że dłuższe umowy najmu mogą prowadzić do niedopasowania potrzeb najemców do otrzymywanych przez nich mieszkań. Na przykład rodzina może zdecydować się na pozostanie w mieszkaniu z kontrolowanym czynszem, nawet jeśli z niego wyrośnie.
Kontrola czynszów może również prowadzić do utraty netto lokali na wynajem. Badanie przeprowadzone w San Francisco w 2019 r. wykazało, że ekspansja kontroli czynszów uległa ograniczeniu numer wielorodzinnych domów na wynajem o 15%, ponieważ niektórzy właściciele próbowali odzyskać utracone zyski, przekształcając swoje mieszkania w mieszkania własnościowe. Z badania wynika, że zmniejszenie podaży mieszkań na wynajem „prawdopodobnie spowodowało wzrost czynszów w dłuższej perspektywie”.
Staranne opracowanie nowych przepisów dotyczących czynszów może być kluczem do zapobiegania szkodom rynkowym, twierdzi profesor Pastor. W przeciwieństwie do bardziej sztywnych środków kontroli czynszów, wiele nowoczesnych polityk stabilizacji czynszów pozwala na pewne podwyżki czynszów (pomagając właścicielom w pokryciu kosztów napraw). Zwolnią także nowo wybudowane jednostki, aby złagodzić ryzyko ograniczenia budowy.
Jakie są inne sposoby na ustabilizowanie lub obniżenie cen mieszkań?
Zwolennicy wszystkich stron debaty zgadzają się, że aby obniżyć czynsze w dłuższej perspektywie, Stany Zjednoczone muszą budować więcej mieszkań.
Cena każdego dobra ma tendencję do wzrostu, gdy popyt przewyższa podaż budownictwo mieszkaniowe miało trudności dotrzymać kroku wzrostowi liczby ludności od czasu recesji w 2008 roku. Z niedawnego raportu Goldman Sachs wynika, że Stany Zjednoczone muszą budować pomiędzy 3 miliony i 4 miliony domów aby zamknąć lukę.
Zmiana przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego w celu usprawnienia przepisów i wyeliminowania minimalnych stawek parkingowych może ułatwić budowę budynków mieszkalnych, ponieważ obecne wymagania często zwiększają koszty budowy o dziesiątki tysięcy dolarów.
Jednak budowa milionów nowych domów zajmie trochę czasu. Prawdopodobnie natknie się to również na NIMBYizm – pogląd, że budowanie określonych typów dodatkowych mieszkań degraduje społeczności. Niektórzy zwolennicy argumentowali również, że polityka kontroli czynszów zwiększa wsparcie dla nowych mieszkań.
Znaleziono badanie z 2022 roku że mieszkańcy mieszkań z kontrolowanym czynszem byli o 37 punktów procentowych bardziej skłonni do wspierania budowy nowych mieszkań w swoich dzielnicach – być może dlatego, że dzięki temu mieszkańcy mniej martwią się gentryfikacją i przesiedleniami.
